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El piso en alquiler
El fondo indexado
Cómo evoluciona tu patrimonio
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Los tres números que deciden
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Año a año
La caja mensual del piso es lo que te entra o te sale del bolsillo cada mes de ese año, con el impuesto del alquiler ya prorrateado.
| Año | Alquiler cobrado | Gastos | Cuota | Impuesto alquiler | Caja mensual | Valor del piso |
Hipoteca pendiente | Patrimonio piso | Patrimonio fondo |
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¿Qué pasa si cambias un parámetro?
El veredicto es sensible a varios parámetros. Aquí ves cómo cambia el ganador si modificas cada uno, en aislamiento.
| Parámetro | Baja | Base | Sube | ||
|---|---|---|---|---|---|
Los dos mundos, factor a factor
Esta tabla sí es del libro, del capítulo 21. Son los seis factores que ningún simulador puede meter en una cifra.
| Factor | Vivienda en alquiler | Fondo indexado global |
|---|---|---|
| Barrera de entrada | Decenas de miles: entrada del 20 % más un 10-13 % de gastos | Desde 10 euros, sin deuda ni papeleo |
| Liquidez | Meses o años para vender, con rebajas si urge; no se vende «una habitación» | Reembolso en días, total o parcial, a precio de mercado |
| Diversificación | Un inmueble, un barrio, una ciudad, un inquilino | Miles de empresas de decenas de países |
| Esfuerzo y costes | Inquilinos, impagos, vacancia, IBI, comunidad, derramas: 30-40 % de la renta bruta | Automatizado y pasivo, costes por debajo del 0,4 % anual |
| Apalancamiento | La hipoteca multiplica ganancias y pérdidas: su gran ventaja y su gran riesgo | Sin deuda, el multiplicador es el tiempo |
| Fiscalidad | Alquileres al IRPF cada año; al vender, plusvalía estatal y municipal | Diferimiento total por traspasos: solo tributa al reembolsar |
Lo que el capítulo deja claro, y que conviene leer antes de decidir con cualquier simulador:
«El alquiler no es un ingreso pasivo, es un pequeño negocio; entre gastos, vacancia y algún impago, un 5,5 % bruto se queda con facilidad en un 3,5 neto antes de impuestos, y el fondo no llama un domingo por una fuga de agua».
De dónde sale cada número
La comparación es de esfuerzo idéntico, que es la única justa: las dos rutas parten del mismo desembolso inicial —entrada más gastos de compra— y, cada mes, la ruta del fondo aporta exactamente lo que el casero pone de su bolsillo. Cuando el alquiler pasa a cubrir la cuota y sobra caja, ese excedente se invierte también, para no regalarle nada a ninguna de las dos.
Lo que viene del libro: el caso de Silvia y Jorge del capítulo 21 con todos sus supuestos, la tabla de los seis factores, el dato de la caída de 2008-2014 y la advertencia sobre el apalancamiento. Pulsa «Poner el caso del libro» y verás reproducirse sus cifras: un piso de 370.789 € frente a una cartera de 480.232 €, que son los 370.000 y 480.000 que cita el capítulo.
Lo que no viene del libro y he calculado yo: toda la fiscalidad del alquiler. El libro da el alquiler neto ya hecho —«unos 590 €/mes tras IBI, comunidad, seguros e IRPF»— sin mostrar el cálculo, y no menciona en ninguna de sus páginas los gastos deducibles, la amortización del 3 % ni la reducción por arrendamiento de vivienda. Aquí el alquiler tributa así: ingresos menos gastos deducibles (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento e intereses de la hipoteca, no el capital), menos la amortización del 3 % sobre el valor de construcción; al resultado positivo se te aplica la reducción y luego tu tipo marginal, porque el alquiler va a la base general.
Un detalle que casi ningún simulador incluye y que aquí pesa mucho: la amortización que se ha ido deduciendo cada año resta del valor de adquisición cuando vendes. Es decir, la deducción de hoy te agranda la plusvalía de mañana. Con los valores por defecto son — acumulados que engordan la ganancia gravable.
Sin considerar deducciones autonómicas, ni el efecto de tener otros ingresos que te cambien el tramo, ni derramas extraordinarias, ni cambios normativos. La reducción del alquiler exige que el rendimiento sea positivo y esté declarado antes de cualquier comprobación. Los tipos de la base del ahorro son los del capítulo 8. Para el detalle de cada impuesto que aparece aquí, ve el mapa fiscal; para las novedades, actualizaciones. Esto es material divulgativo y no asesoramiento fiscal: una decisión de este tamaño merece un profesional que mire tu caso.
Qué significa cada dato
temp
Un vistazo rápido a cada campo y cada resultado.
Si lo desmarcas, compara patrimonio bruto de las dos rutas, sin que nadie haya liquidado su posición. Con el impuesto de salida real, el resultado suele estrecharse.
El porcentaje que se resta al rendimiento neto positivo antes de aplicar tu tipo marginal. Depende de tu caso (zona tensionada, obra reciente, contrato anterior a 2024...) — el texto bajo el control te orienta según el valor elegido.
Base sobre la que se calcula la amortización del 3 % anual — un gasto que reduce el impuesto del alquiler cada año, pero que se resta del valor de compra al vender, agrandando la plusvalía de entonces.
Cuando el alquiler ya cubre cuota y gastos, lo que sobra cada mes se invierte también — para que ningún lado reciba dinero gratis en la comparación.
La rentabilidad anual que iguala todos los flujos de cada ruta — desembolso, cuotas, alquiler, venta. Es la comparación más limpia porque no depende de cuánto dinero mueva cada una.
El resultado final neto de cada ruta, con impuestos y gastos de venta ya restados si ha marcado "Vender al final".
Cómo cumplimentar esta calculadora
Pasos para comparar piso e indexado (expandir)
- Empieza por «Para las dos rutas». Horizonte, inflación y si vendes al final pagando impuestos. Estas condiciones tienen que ser idénticas para los dos lados o la comparación no significa nada.
- Rellena el bloque del fondo indexado. Solo pide el TER: es la ruta simple, y ahí está parte del argumento.
- Rellena «El piso: compra y financiación». Precio, gastos de compra, entrada, tipo y plazo de la hipoteca. Los gastos de compra (ITP, notaría, registro) rondan el 10-12 % y es lo que más se olvida.
- Rellena «El piso: explotación y fiscalidad». Alquiler, vacancia, IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, tu tipo marginal y la reducción del alquiler. Un piso sin vacancia ni mantenimiento no existe.
- Baja a «Los tres números que deciden» y a la tabla de sensibilidad. El resultado se da la vuelta con facilidad al mover la revalorización del piso o la vacancia: mira cuánto depende de supuestos que no controlas.
- No te dejes los gastos de venta ni la plusvalía municipal. Son la parte final y la que más subestima el coste real de la ruta del ladrillo.
Preguntas frecuentes sobre esta calculadora
¿Por qué cambia tanto el resultado según desmarques "Vender al final"?
Con la casilla desmarcada compara patrimonio bruto: nadie ha pagado nada aún. El piso arrastra un impuesto de venta que puede ser abultado —la amortización deducida cada año agranda la plusvalía—, mientras que el fondo solo tributa la ganancia. Por eso, en bruto, el ladrillo suele parecer mejor de lo que es en neto real.
¿Por qué el piso puede ganar aunque se revalorice menos que la bolsa?
Por el apalancamiento: la hipoteca te permite controlar un activo mucho mayor que tu desembolso. Ningún banco presta 160.000 € para comprar fondos indexados, pero sí para vivienda — esa deuda multiplica ganancias, y también pérdidas. Prueba a poner la entrada al 100 % y verás desaparecer casi toda la ventaja.
¿Qué diferencia hay entre este resultado y el caso de Silvia y Jorge del libro?
El libro da el alquiler ya neto (590 €/mes) sin mostrar el cálculo fiscal completo. El botón "Poner el caso del libro" neutraliza aquí todos los gastos e impuestos del alquiler para reproducir exactamente sus cifras — no es el escenario realista, es la réplica del ejemplo del capítulo 21.
¿Esta calculadora sustituye a un asesor fiscal o hipotecario?
No. El modelo no incluye deducciones autonómicas, otros ingresos que le cambien de tramo, derramas extraordinarias ni cambios normativos futuros. Para una decisión de este tamaño, contrasta con un profesional que mire tu caso concreto.