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El piso en alquiler
El fondo indexado
Cómo evoluciona tu patrimonio
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Los tres números que deciden
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Año a año
La caja mensual del piso es lo que te entra o te sale del bolsillo cada mes de ese año, con el impuesto del alquiler ya prorrateado.
| Año | Alquiler cobrado | Gastos | Cuota | Impuesto alquiler | Caja mensual | Valor del piso |
Hipoteca pendiente | Patrimonio piso | Patrimonio fondo |
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Los dos mundos, factor a factor
Esta tabla sí es del libro, del capítulo 21. Son los seis factores que ningún simulador puede meter en una cifra.
| Factor | Vivienda en alquiler | Fondo indexado global |
|---|---|---|
| Barrera de entrada | Decenas de miles: entrada del 20 % más un 10-13 % de gastos | Desde 10 euros, sin deuda ni papeleo |
| Liquidez | Meses o años para vender, con rebajas si urge; no se vende «una habitación» | Reembolso en días, total o parcial, a precio de mercado |
| Diversificación | Un inmueble, un barrio, una ciudad, un inquilino | Miles de empresas de decenas de países |
| Esfuerzo y costes | Inquilinos, impagos, vacancia, IBI, comunidad, derramas: 30-40 % de la renta bruta | Automatizado y pasivo, costes por debajo del 0,4 % anual |
| Apalancamiento | La hipoteca multiplica ganancias y pérdidas: su gran ventaja y su gran riesgo | Sin deuda, el multiplicador es el tiempo |
| Fiscalidad | Alquileres al IRPF cada año; al vender, plusvalía estatal y municipal | Diferimiento total por traspasos: solo tributa al reembolsar |
Lo que el capítulo deja claro, y que conviene leer antes de decidir con cualquier simulador:
«El alquiler no es un ingreso pasivo, es un pequeño negocio; entre gastos, vacancia y algún impago, un 5,5 % bruto se queda con facilidad en un 3,5 neto antes de impuestos, y el fondo no llama un domingo por una fuga de agua».
De dónde sale cada número
La comparación es de esfuerzo idéntico, que es la única justa: las dos rutas parten del mismo desembolso inicial —entrada más gastos de compra— y, cada mes, la ruta del fondo aporta exactamente lo que el casero pone de su bolsillo. Cuando el alquiler pasa a cubrir la cuota y sobra caja, ese excedente se invierte también, para no regalarle nada a ninguna de las dos.
Lo que viene del libro: el caso de Silvia y Jorge del capítulo 21 con todos sus supuestos, la tabla de los seis factores, el dato de la caída de 2008-2014 y la advertencia sobre el apalancamiento. Pulsa «Poner el caso del libro» y verás reproducirse sus cifras: un piso de 370.789 € frente a una cartera de 480.232 €, que son los 370.000 y 480.000 que cita el capítulo.
Lo que no viene del libro y he calculado yo: toda la fiscalidad del alquiler. El libro da el alquiler neto ya hecho —«unos 590 €/mes tras IBI, comunidad, seguros e IRPF»— sin mostrar el cálculo, y no menciona en ninguna de sus páginas los gastos deducibles, la amortización del 3 % ni la reducción por arrendamiento de vivienda. Aquí el alquiler tributa así: ingresos menos gastos deducibles (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento e intereses de la hipoteca, no el capital), menos la amortización del 3 % sobre el valor de construcción; al resultado positivo se te aplica la reducción y luego tu tipo marginal, porque el alquiler va a la base general.
Un detalle que casi ningún simulador incluye y que aquí pesa mucho: la amortización que se ha ido deduciendo cada año resta del valor de adquisición cuando vendes. Es decir, la deducción de hoy te agranda la plusvalía de mañana. Con los valores por defecto son — acumulados que engordan la ganancia gravable.
Sin considerar deducciones autonómicas, ni el efecto de tener otros ingresos que te cambien el tramo, ni derramas extraordinarias, ni cambios normativos. La reducción del alquiler exige que el rendimiento sea positivo y esté declarado antes de cualquier comprobación. Los tipos de la base del ahorro son los del capítulo 8. Para el detalle de cada impuesto que aparece aquí, ve el mapa fiscal; para las novedades, actualizaciones. Esto es material divulgativo y no asesoramiento fiscal: una decisión de este tamaño merece un profesional que mire tu caso.